أسدلت المحكمة الدستورية الستار على الجدل القانوني الدائر منذ أشهر حول قانون فرض الرسوم على القسائم السكنية غير المبنية المعروف بـ«قانون احتكار الأراضي الفضاء»، ورفضت الطعون المقدمة عليه.
وأكدت المحكمة في حيثيات حكمها، اليوم (الأربعاء)، أن التشريع ينسجم مع الدستور، ويحقق المصلحة العامة ولا ينال من جوهر حق الملكية، مشددةً على أن «احتكار الأراضي الفضاء مرفوض»، لكونه يخل بمبدأ العدالة.
وردت المحكمة، على جملة واسعة من الدفوع، ووضعت إطاراً قضائياً واضحاً لاختصاص الدولة في مواجهة الاحتكار العقاري وضبط المضاربة وحماية الحق في السكن.
وشددت على أن المشرِّع لم يقصد بفرض الرسوم معاقبة ملاك الأراضي الفضاء، وإنما تحقيق غاية اجتماعية واقتصادية تتمثّل في منع تجميد الأراضي وتراكم الثروة غير المنتجة وتعطيل الأراضي المخصصة للسكن الخاص بهدف رفع قيمتها فقط.
وبيّنت أن الملكية في الدستور ليست حقاً مطلقاً، بل تخضع لتنظيم تشريعي يرتّب عليها وظيفة اجتماعية، وأي تقييد يكون مقبولاً متى ارتبط بتحقيق مصالح المجتمع ودفع الضرر العام.
وأوضحت أن القانون جاء استجابةً لضرورة اجتماعية ملحّة تتمثّل في شح الأراضي السكنية وارتفاع أسعار السكن الخاص بصورة أثقلت كاهل المواطنين وأخلّت بمبدأ تكافؤ الفرص في الحصول على المسكن.
كما اعتبرت المحكمة أن احتكار القسائم الفضاء والمتاجرة بها من دون تطوير أدى إلى أزمة حقيقية تتطلب تدخلاً تشريعياً.
وينص القانون «محل الطعن» على فرض رسم سنوي مقداره 10 دنانير عن كل متر مربع يزيد على مساحة 1500 م² للقسائم السكنية غير المبنية المملوكة للأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين، على أن يزداد هذا الرسم سنوياً بمقدار 30 ديناراً وصولاً إلى 100 دينار للمتر المربع الواحد.
إلى ذلك رحب خبراء قانونيون وعقاريون بحكم المحكمة، مؤكدين لـ القبس أن قانون مكافحة احتكار الأراضي الفضاء سليم، مشيرين إلى أن تصحيح الأسعار مستمر.
وأوضح الخبراء أن «القانون الجديد لم يمس حق الملكية بل نظم استخدامها لمنع الاحتكار»، لافتين إلى أن حكم المحكمة الدستورية حاسم ونهائي ويحصن القانون ويمنع أي دعاوى لاحقة متعلقة بالطعون نفسها. وبينما أشار الخبراء إلى أن السوق العقاري يتطلب تشريعات اقتصادية مساندة توفر فرصاً استثمارية بديلة، ذكروا أن استمرار العمل بالرسوم التصاعدية يستوجب إصدار اللائحة التنفيذية للقانون وآليات التحصيل.
وفيما يلي التفاصيل:
أكدت المحكمة في حيثيات حكمها، اليوم (الأربعاء)، أن التشريع ينسجم مع الدستور، ويحقق المصلحة العامة ولا ينال من جوهر حق الملكية، مشددةً على أن «احتكار الأراضي الفضاء مرفوض»، لكونه يخل بمبدأ العدالة.
وردت المحكمة، على جملة واسعة من الدفوع، ووضعت إطاراً قضائياً واضحاً لاختصاص الدولة في مواجهة الاحتكار العقاري وضبط المضاربة وحماية الحق في السكن.
وشددت على أن المشرِّع لم يقصد بفرض الرسوم معاقبة ملاك الأراضي الفضاء، وإنما تحقيق غاية اجتماعية واقتصادية تتمثّل في منع تجميد الأراضي وتراكم الثروة غير المنتجة وتعطيل الأراضي المخصصة للسكن الخاص بهدف رفع قيمتها فقط.
وبيّنت أن الملكية في الدستور ليست حقاً مطلقاً، بل تخضع لتنظيم تشريعي يرتّب عليها وظيفة اجتماعية، وأي تقييد يكون مقبولاً متى ارتبط بتحقيق مصالح المجتمع ودفع الضرر العام.
وأوضحت أن القانون جاء استجابةً لضرورة اجتماعية ملحّة تتمثّل في شح الأراضي السكنية وارتفاع أسعار السكن الخاص بصورة أثقلت كاهل المواطنين وأخلّت بمبدأ تكافؤ الفرص في الحصول على المسكن.
كما اعتبرت المحكمة أن احتكار القسائم الفضاء والمتاجرة بها من دون تطوير أدى إلى أزمة حقيقية تتطلب تدخلاً تشريعياً.
وينص القانون «محل الطعن» على فرض رسم سنوي مقداره 10 دنانير عن كل متر مربع يزيد على مساحة 1500 م² للقسائم السكنية غير المبنية المملوكة للأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين، على أن يزداد هذا الرسم سنوياً بمقدار 30 ديناراً وصولاً إلى 100 دينار للمتر المربع الواحد.
وبيّنت المحكمة أن الملكية في الدستور ليست حقاً مطلقاً، بل تخضع لتنظيم تشريعي يرتّب عليها وظيفة اجتماعية، وأن أي تقييد يكون مقبولاً متى ارتبط بتحقيق مصالح المجتمع ودفع الضرر العام، مشددة على أن: «فرض الرسم يدخل ضمن نطاق التكليف المالي المشروع الذي لا يعد اعتداءً على الملكية، طالما لا ينال من أصل الحق ولا يؤدي إلى مصادرته أو إهدار رأس المال».
وأشارت المحكمة إلى أن القانون راعى مراكز قانونية متعددة، وميّز بينها بما يحقق العدالة، ومن ذلك:
1- وقف الرسوم فور الشروع في البناء وتوصيل التيار الكهربائي
2- استثناء الأراضي التي لم تصلها الخدمات والبنية التحتية
3- استثناء أراضي الرعاية السكنية الممنوحة للمواطنين
4- استثناء الأراضي التي صدرت بخصوصها قرارات تنظيمية ولم تتجاوز سنتين
وبذلك ــ وفق المحكمة ــ جاءت الرسوم تصاعدية عادلة ترتبط بالمساحة والغرض من الامتلاك واستمراره دون تطوير
وفنّدت المحكمة دفع الطاعنين بأن القانون يخلّ بالمساواة أو يهدد الحقوق الدستورية، وأكدت أن النصوص:
- لم تستهدف فئة دون غيرها.
- ولم تفرض رسوماً تعسفية بلا ضوابط.
- بل راعت شروط البناء والاستغلال الواقعي للعقار.
وأوضحت أن: «المساس بجانب من أوجه الانتفاع بالملكية لا يمس أصل الحق فيها طالما كان لتحقيق مصلحة عامة راجحة».
رفض الطعون
خلصت المحكمة إلى رفض جميع الطعون ومصادرة الكفالة، والتأكيد على أن القانون مستمر بسريانه دون تغيير، وأن تطبيقه سيستمر اعتباراً من مطلع 2026 حسب المواعيد والإجراءات المحددة فيه.
جملة مطالب
اعتبرت المحكمة أن احتكار القسائم الفضاء والمتاجرة بها دون تطوير أدى إلى أزمة حقيقية تتطلب تدخلاً تشريعياً يحقق:
- زيادة المعروض من الأراضي القابلة للبناء
- تخفيض الأسعار وإزالة التشوهات في السوق العقاري
- حماية المواطنين الباحثين عن مسكن ملائم
خبراء لـ القبس: قانون مكافحة الاحتكار سليم.. وتصحيح الأسعار مستمر
رحب خبراء قانونيون وعقاريون بحكم المحكمة، مؤكدين لـ القبس أن قانون مكافحة احتكار الأراضي الفضاء سليم، مشيرين إلى أن تصحيح الأسعار مستمر.
وأوضح الخبراء أن «القانون الجديد لم يمس حق الملكية، بل نظم استخدامها لمنع الاحتكار»، لافتين إلى أن حكم المحكمة الدستورية حاسم ونهائي ويحصن القانون ويمنع أي دعاوى لاحقة متعلقة بالطعون نفسها.
وبينما أشار الخبراء إلى أن السوق العقاري يتطلب تشريعات اقتصادية مساندة توفر فرصاً استثمارية بديلة، ذكروا أن استمرار العمل بالرسوم التصاعدية يستوجب إصدار اللائحة التنفيذية للقانون وآليات التحصيل.
وقال أستاذ القانون الخاص في كلية الحقوق – جامعة الكويت، د.فايز الكندري، انصبت الطعون الدستورية التي قضت المحكمة الدستورية برفضها على مدى دستورية أحكام القانون رقم 126 لسنة 2023 في شأن مكافحة احتكار الأراضي الفضاء المقامة عليها قسائم السكن الخاص، المتضمن فرض رسم سنوي تصاعدي يصل إلى 100 دينار كويتي على كل متر مربع يزيد على 1500 م² من مساحة أرض السكن الخاص غير المبنية، وذلك بعد إلغاء الحد السابق البالغ 5000 م².
وتابع: وبذلك قررت بتأييد دستورية القانون رقم 126 لسنة 2023، وبالتالي استمرار العمل بكل أحكامه دون وقف أو إلغاء، ومن ثم استمرار العمل بالرسوم التصاعدية المفروضة بالقانون. وهو ما يستوجب من وزارة المالية العمل على إصدار اللائحة التنفيذية من الجهات لقواعد احتساب الرسوم المفروضة بالقانون وإجراءات تحصيلها قبل بدء التطبيق الرسوم التصاعدية في 1/ 2/ 2026.
ولفت الكندري إلى أن حكم المحكمة الدستورية جاء حاسماً ومانعاً لأي دعاوى لاحقة تتعلق بذات الطعون.
رسوم تغير السوق
بدوره، قال رئيس اتحاد العقاريين، إبراهيم العوضي، أنه لا توجد شبهة دستورية واضحة فيما يتعلق بفرض الرسوم على الأراضي الفضاء، والدليل أن القانون الحالي جاء تطويراً لقانون سابق فرض رسماً بقيمة 10 دنانير على كل من يملك أرضاً فضاء تزيد مساحتها على 5000 متر مربع، بينما القانون الجديد اعتمد الرسوم نفسها ولكن بشكل تصاعدي على الأراضي التي تزيد مساحتها على 1500 متر مربع.
وتابع: القانون جاء منقحاً للتشريع السابق، ولم يمس حق الملكية الذي يبقى مصوناً، وإنما جاء لتنظيمه، فالمواطن يستطيع أن يملك أي مساحة يرغب بها، لكن عليه سداد الرسوم على الأراضي غير المبنية. وقد وجد المشرع أن الرسوم السابقة لم تحقق الهدف المطلوب في تحرير الأراضي المحتكرة منذ سنوات طويلة، لذلك تم رفع قيمة الرسم وتقليص المساحة الخاضعة له.
وأضاف العوضي: الضريبة التصاعدية التي تبدأ من 10 دنانير وتصل إلى 100 دينار خلال أربع سنوات، جاءت لتقليل أي ضرر ممكن أن يقع على ملاك الأراضي.
وأوضح قائلاً: من يملك الأرض كان يدفع رسوما ثابتة بـ10 دنانير، وخلال السنة الأولى من التطبيق (من 1 فبراير 2026 حتى 31 يناير 2027) سيستمر بالسداد بالقيمة نفسها، ثم ترتفع الضريبة في السنة التالية إلى 40 ديناراً، لذلك أتوقع استمرار موجة النزول على الأقل خلال العام القادم، وبعد ذلك سيضطر بعض ملاك الأراضي إلى التخلص من مساحات معينة لتقليل أثر الرسوم.
وختم العوضي: السوق العقاري السكني يحتاج إلى تشريعات إضافية ومستدامة تواكب تطورات السوق ولا تقتصر على إجراء واحد فقط.
السوق العقاري
ومن جانبه، قال الشريك المؤسس لـ«الحسبة» أحمد اللهيب إن السوق العقاري بطبيعته بطيء التفاعل، ولذلك سيستمر الهبوط التدريجي حتى الوصول إلى نقطة التوازن السعري.
وذكر أن تأثير القرار في السكن الخاص سيكون مؤقتاً، أما التغيير الحقيقي فسيظهر عبر القوانين المكملة التي قد تصدر لاحقاً.
وأضاف إن القرار وضح وثبت القانون، وأرسل رسالة واضحة بأن مرحلة الاحتفاظ طويل الاجل بالأراضي دون تطوير قد انتهت، ما سيدفع شريحة من الملاك إلى إعادة تقييم خياراتهم بين البناء أو البيع أو الدخول في شراكات تطويرية.
المناطق الأكثر تغيُّراً
من جانبه، قال الخبير العقاري، سليمان الدليجان، إن أكثر المناطق المتوقع أن تتغير أسعارها هي تلك التي شهدت أعلى مستويات المضاربة، وكانت وما زالت تتسم بعروض سعرية تفوق المعدلات الطبيعية.
وأضاف أنه من الضروري أن ترافق هذا القانون تشريعات اقتصادية مساندة تساعد على استقرار السوق العقاري، وتوفر فرصاً استثمارية بديلة، وتشجع المستثمرين على التوجه نحو الأراضي الزراعية والصناعية مع دعم حكومي يخلق مساراً موازياً أمام المستثمر الكويتي.
وأكمل: إن الأمر يتطلب تغيير ثقافة المضاربة في السكن الخاص، إذ يفترض ألا يُعامل العقار السكني كسلعة للتداول والربح، بل كأصل يُحتفظ به للاستفادة منه للسكن والاستخدام المباشر.
تحقيق التوازن بين مصلحة المجتمع والأفراد
بشأن تقييد حق الأفراد في رهن عقاراتهم للحصول على تمويل من البنوك، بقصره على عقار سكني واحد لكل عميل لا يملك عقاراً، أكدت المحكمة الدستورية أن القانون جاء لتحقيق التوازن بين مصلحة المجتمع في ضبط التعامل في قسائم السكن الخاص ومصلحة الأفراد في الحصول على التمويل العقاري، وتقديراً من المشرع بأن تمويل البنوك يتعين أن يوجه أساساً لعقار سكني واحد لكل عميل لا يملك عقاراً، حتى لا يزاحمهم ملاك العقارات في الحصول على هذا التمويل، وهو تنظيم يدخل في نطاق السلطة التقديرية للمشرع قصد به تحقيق مصلحة عامة، فلا ينطوي النص بذلك على عدوان على حق الملكية أو إخلال بمبدأ المساواة.
واكد أحمد اللهيب أن تأثير القرار على السكن الخاص سيكون مؤقتاً، أما التغيير الحقيقي فسيظهر عبر القوانين المكملة التي قد تصدر لاحقاً، وبناء الأراضي الفضاء سيزيد معروض الوحدات السكنية، وقد يؤدي إلى انخفاض في القيمة الإيجارية.
وشدد على أن هذا القرار وضّح وثبّت القانون، وهو نقطة مهمة في السوق العقاري الكويتي، ومن المتوقع أن ينعكس بشكل مباشر على حركة الأسعار خلال الفترة المقبلة.
القبس